Рассрочки бьют рекорды, но за какой ценой?
Рынок новостроек России продолжает удивлять своей динамикой, и не всегда в положительном ключе. Пока СМИ радуются росту доли рассрочек и падению продаж в ипотеку, реальная картина далеко не так радужна. На 1 августа 2025 года объем неоплаченных рассрочек достиг 1,3 трлн рублей, что составляет 15% от заключенных договоров. Казалось бы, рост инструментов доступности жилья положительный сигнал для покупателей. Однако стоит внимательно присмотреться к цифрам и к тому, что они на самом деле означают.
Во-первых, доля рассрочки в структуре продаж новостроек растет на протяжении последних 3,5 лет: с 6,8% в конце 2022-го до 14,8% на первое полугодие 2025-го. Это почти двукратный рост за три года, что само по себе может вызвать тревогу. Почему? Рост доли рассрочек часто отражает слабую платежеспособность покупателей и неустойчивость рынка, а не его стабильное развитие. Когда люди берут рассрочку, чтобы оплатить жильё, это сигнал, что ипотека для многих стала недоступной, а накопленных средств недостаточно.
Во-вторых, падение доли продаж в ипотеку на 12% за семь месяцев 2025 года говорит о снижении доверия к банковским продуктам и финансовой дисциплине населения. Рынок реагирует на это, увеличивая предложение рассрочек и продаж за наличные. Если доля покупок наличными и через рассрочку выросла с 24% до 36%, это значит, что рынок всё больше ориентируется на нестабильные формы финансирования, где покупатель рискует больше всего.
Третье, стоит обратить внимание на сам механизм рассрочки, определяемый «Дом РФ». Расчёт ведется как доля средств, еще не поступивших на счета эскроу, хотя в договорах ДДУ они уже указаны. Другими словами, деньги за квартиры уже формально «получены», но фактически на счетах застройщика их нет. Это создает иллюзию роста продаж, при этом реальная финансовая нагрузка смещается на покупателей, которые рискуют остаться с обязательствами, если ситуация на рынке изменится.
Кроме того, рост доли рассрочек до 14,8% к середине 2025 года это рекорд с 2022 года. Показатель впечатляет, но он скорее сигнал тревоги для рынка и потенциальных покупателей, чем для застройщиков. Чем выше доля рассрочек, тем больше вероятность, что значительная часть договоров будет де-факто заморожена, если покупатели не смогут своевременно вносить платежи. Такая тенденция может привести к финансовой нагрузке на застройщиков, а в худшем случае к проблемам с завершением строительства.
Нельзя игнорировать и психологический аспект. Реклама рассрочек подается как «выгодная возможность», но на деле она превращается в финансовую ловушку. Рост доли рассрочек позволяет застройщикам показывать динамику продаж, а реальные риски для покупателей остаются скрытыми. Вместо того чтобы стабильно развиваться, рынок перекладывает финансовую ответственность на слабых участников, создавая иллюзию доступности жилья.
В итоге, рекордная доля рассрочек на фоне падающей ипотеки и растущих цен на квартиры это не показатель успеха, а тревожный сигнал. Рынок новостроек продолжает работать в условиях высокой неопределенности, где инструменты вроде рассрочек превращаются в маскировку проблем. Рост этих показателей скрывает реальные риски и перекладывает их на плечи покупателей, создавая иллюзию стабильности, которой на деле нет.
